Romualdas BALIUTAVIČIUS

2007 metų pabaigoje pasiekusios piką, nekilnojamojo turto kainos vėl smuktelėjo žemyn. Iki šių metų kovo mėnesio butų kainos Lietuvos didmiesčiuose nukrito beveik 40 procentų. Kokia situacija yra šiandien? Kurlink juda kainų ekspresas ir kas jį veikia? Pasakoja miesto nekilnojamojo turto agentūros Vakarų Lietuvos regiono vadovas ir nekilnojamojo turto ekspertas Linas Juozaitis.

„Žiaurus” kainų kritimas tęsėsi iki 2009 metų rugpjūčio-rugsėjo mėnesio. Tas laikas sutampa su   metu, kai artėjant naujiems mokslo metams ėmė atvažiuoti studentai, o tai paveikė rinką. Paprastesnis butas Šiauliuose kainavo apie 200 litų mėnesiui, geresnis - 400-500 litų, o kai nebeliko ko nuomotis, esant žemoms kainoms, labiau pasiturintys tėvai ėmė bankų paskolas ir pirko savo atžaloms butus su tokiu išskaičiavimu, jog po 3-4 metų krizė praeis, o butas, kad ir iš dalies išmokėtas, liks. Juk viena yra mokėti nuompinigius šeimininkui, kas kita - mokėti bankui – investuoti į savo ateitį”, - pasakoja L. Juozaitis.

Anot jo, nuo praėjusios vasaros  pabaigos butų kainos Šiauliuose vėl ėmė lipti aukštyn. Rinkoje parduodamų butų sumažėjo, o daug kas iš  potencialių pirkėjų, laukdami paties „kainų dugno”, momentą pražiopsojo: išsitraukė iš kojinių pinigus, bankai savo ruožtu liberalizavo paskolų teikimo tvarką, o pirkti nebėra ką.

„Taigi studentai bene didžiausi „kaltininkai”, nors, sutikite, tai skamba kiek neįprastai...”

L. Juozaitis: „Vien Šiaulių  universitete studijuoja apie 10 tūkstančių studentų. Pridėkime kolegijos ir kt. studentiškas bendruomenes – gausime išties įspūdingą skaičių – apie 12 tūkstančių. T. y. apie 10 proc. viso miesto gyventojų skaičiaus. Šitoks didelis būrys gali ir veikia situaciją nekilnojamojo turto sektoriuje. Šiuo metu pastebimas šioks toks sąstingis: daugelis jaunimo dar nežino, nei kur stos, pagaliau, ar įstos? Todėl didesnių pokyčių laukiame vasaros pradžioje, po egzaminų. Juk užtenka, kad tas 12 tūkstančių būrys nupirktų kas mėnesį po 50 butų, ir pasekmes netrukus pajusime. Žinoma, dažniausiai butus perka ne patys studentai, bet jų tėvai, seneliai ar pan. Tačiau tai esmės nekeiča. Pakartosiu: pirmiausia „iššluojami” nuomojami butai, o kai jų nebelieka, aplinkybės verčia galvoti apie pirkimą. Žinoma, nuomojamų butų visuomet kažkiek lieka, tačiau jie arba labai prastos kokybės, seniai nematę remonto, arba už nuomą prašomi pasakiški pinigai, ir nei vienas, nei kitas variantas žmonių netenkina”.

„Ar ateityje galima laukti tokių pat staigių kainų šuolių, kaip paskutinysis?” - domimės.

„Aną psichozę nemažai paveikė ir kalbos apie euro įvedimą. Girdi, pasikeis pinigai, ir daug kas bus kitaip – žmonės suskubo išleisti „beverčius” litus.“

Kas lemia butų  kainas?

„Kas nekilnojamojo turto rinkoje laikytina „remontu” ir kiek tai lemia kainą?” - klausiame.

Nekilnojamojo turto eksperto manymu, butas turi būti tvarkingas: pakeisti langai, švarūs bei tinkamai funkcionuojantys higienos mazgai ir t. t. Tai nėra vadinamasis „euroremontas”, kur įdėta dešimtys tūkstančių litų. Paprastai apsiribojama mažesnėmis investicijomis: tiek, kad būtų švaru bei tvarkinga. Parduodant butą remonto išlaidos įskaičiuojamos į buto kainą. Taigi jokių papildomų „dividendų” remontas neduoda – savininkas atsiima kas investuota, ir tiek. Suremontuoto buto kaina išauga 15-20 tūkst. litų”, - teigia L. Juozaitis.

Pasak jo, nepaklausiausi butai esantys 5-uose aukštuose bei devyniaaukščiuose – nepriklausomai nuo aukšto. Kodėl? Didesnis triukšmas, bendri mokesčiai už  liftą, didesnis gyventojų skaičius, netvarkingos laiptinės... Iš gyvenamųjų miesto rajonų brangiausi butai yra Dainuose.

„ Kodėl ne Gytariuose? Juk ten žmonės turi miesto pranašumus ir kartu mėgaujasi kaimo ramybe?” - klausiame.

L. Juozaitis: „Taip, ten ramiau ir namai naujesni, bet butai Gytariuose pigesni maždaug 10 procentų. Kodėl taip? Gal kad miesto pakraštys. Tuo tarpu Dainai arčiau miesto centro... Brangūs palyginti mūriniai namai Medelyne, taip pat ir Birutės gatvėje. Pastaruoju metu yra išaugęs susidomėjimas autonominiu būsto šildymu, o tai buto vertę kilsteli maždaug 20-čia tūkstančių litų. Ir tai suprantama – nusipirkus už šildymą reikės mokėti mažiau.

Kas dar? Perkantieji butus mieliau renkasi pirmą negu penktą aukštą. Brangiausi yra butai 2-4 aukštuose”.

„Ar šiuo metu rinkoje didesnė butų pasiūla, ar paklausa?” - užduodame dar vieną klausimą nekilnojamojo turto ekspertui.

„ Didesnė pasiūla. Gal tris kartus didesnė. Ir tai gerai matyti pavarčius skelbimus: kiek jų buvo, tarkime, 2007 metų balandyje, ir kiek jų turime dabar. Viską „nurašyti” vien krizei negalima. Juk butą pietinėje miesto dalyje, kuris tada kainavo 200 tūkstančių, dabar galima būtų nupirkti už kokius 60 tūkstančių litų. Vadinasi, krizėje esama ir neblogų dalykų...” - konstatuoja L. Juozaitis.

„Daugiausiai kalbame apie butus. O ką galima pasakyti apie individualius namus bei sklypus?” - tęsiame pokalbį.

L. Juozaitis: „Situacija analogiška: kainos krito dvigubai. Pavertus pinigine išraiška, tai būtų keli šimtai tūkstančių litų - tiek dabar pigesni individualios statybos namai. Pavyzdžiui, namas, kuris kainų piko metu kainavo 600 tūkstančių litų, dabar vertinamas 350 tūkstančių.

Žemės sklypų kainos kai kur krito dar labiau: normalaus, gero sklypo kaina buvo 25 tūkstančiai litų už arą, dabar gi tą patį sklypą nupirktume už 12 tūkstančių. Medelyno gale sklypų kainos dar mažesnės – prašė 10 tūkstančių litų, o dabar krito iki 2-3 tūkstančių litų už arą žemės”, - vardija nekilnojamojo turto ekspertas, pasak kurio, kainų kritimas ženklesnis mažiau prestižinėse miesto vietose, ir atvirkščiai. Be to, atpigo ir namų statybos kaštai, o tai irgi veikia kainas.

„Vadinasi, protingiausia pirkti kainoms nukritus, o parduoti – kai jos pasiekia maksimumą?”

„Praktiškai tai neįmanoma, - užtikrina pašnekovas. - Amerikoje užsidarė bankai, mokėdavę savo analitikams milijonus. Jeigu jie neapskaičiavo, eiliniam žmogui „pataikyti” į aukščiausią arba žemiausią kainų kreivės tašką faktiškai neįmanoma”, - įsitikinęs pašnekovas.

„Liko neįvertinta situacija su garažais, sodų nameliais...”

„20 tūkstančių kainavę požeminiai garažai dabar atpigo iki 8 tūkstančių litų. Mūriniai garažai miesto centre kainavo 50 tūkstančių ir daugiau. Dabar daugiau 20 tūkstančių litų vargu ar kas už tokį pasiūlytų.

Apšiltinti sodo nameliai, tinkami gyventi žiemą, kainuoja iki 100 tūkstančių. O vasarnamių  kainos svyruoja apie 40-50 tūkstančių litų. Tai sezoninė  prekė, kurios vertę ženkliai veikia plotas. Vasarai skirti sodo namukai retai būna didesni, kaip 30 kv. metrų ploto. Jeigu gyvenama žiemą, tai sodų nemeliai dažnai būna iš mūro, su garažu, didesnio ploto. Kita vertus, didesni namai mažiau paklausūs.

Sodybų pirkimo bumas irgi praėjo. Žmonės linkę laikyti pinigus juodai dienai ir laukti, net jeigu vėliau tektų sumokėti brangiau. Žinoma, atsiranda vienas kitas, kuris panori įsigyti sodybą, bet šiuo metu „stebuklingų” sodybų vargu ar berastume. O ir anksčiau tokių lyg ir nebuvo. Jeigu tik geriau įrengta, gražesnė vieta, naujesni statiniai – atitinkamai didesnė ir kaina”.